전세 퇴거일에 집주인이 잠수를 탄 경우 대처법

이사 준비는 다 됐고, 전세 계약도 만료됐는데 정작 집주인이 연락을 피하거나, 아예 잠수를 타버리는 경우가 있습니다. 보증금은 받아야 하고 이사는 해야 하는데, 집주인과의 연락이 두절된 상황에서 세입자 입장에서는 굉장히 막막할 수밖에 없어요.

이런 상황은 실제로 적지 않게 발생하고 있으며, 법적으로도 다양한 대처 방법이 마련돼 있습니다. 오늘은 전세 퇴거일에 집주인이 잠수를 탔을 때 보증금을 돌려받기 위한 실질적인 절차를 순서대로 안내해드릴게요.

Table of Contents

가장 먼저 해야 할 일은 내가 세입자로서 법적 권리를 제대로 갖춘 상태인지 확인하는 것입니다. 아래 세 가지는 보증금 보호를 위한 필수 조건이에요.

이 세 가지가 모두 갖춰졌다면 대항력과 우선변제권이 생기기 때문에 향후 집이 경매로 넘어가더라도 일정 부분은 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

퇴거일이 되었는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 연락이 되지 않는다면, 내용증명을 통해 공식적으로 반환 요청 의사를 남겨야 합니다. 이것은 향후 소송이나 경매 절차에서 중요한 증거로 활용됩니다.

내용증명에는 다음 내용을 포함하세요.

이사일이 다가오고 새 집 계약은 이미 해놨는데, 보증금을 못 받아서 이사를 할 수 없는 경우가 있죠. 이럴 땐 임차권등기명령 제도를 활용하면 이사를 먼저 할 수 있습니다.

임차권등기명령이란 세입자가 보증금을 받기 전에도 집을 비우고 나갈 수 있도록 임차권을 등기부에 남겨두는 제도예요. 이렇게 하면 대항력을 유지할 수 있어서 나중에 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 권리를 잃지 않습니다.

신청 방법은 간단합니다.

내용증명에도 반응이 없고, 임차권등기명령으로는 충분치 않다면 전세보증금 반환청구소송을 통해 법원에 직접 권리구제를 요청할 수 있습니다. 이때는 아래 서류를 준비해야 해요.

소액사건(보통 3000만원 이하)은 민사소액재판으로 진행되며, 변호사 없이도 가능하고, 절차도 비교적 간단합니다.

만약 전세 계약 당시 전세보증보험(HUG 보증) 가입이 되어 있었다면, 집주인이 돈을 주지 않아도 HUG에서 보증금을 대신 돌려주고, 이후 집주인에게 구상권 청구를 합니다.

가입 여부는 전세계약 당시 부동산 중개사 또는 집주인이 언급했을 가능성이 높으며, 계약서상 HUG나 SGI 서울보증 등 기관 이름이 있으면 가입된 것입니다.

가입이 되어 있다면 보증금 회수 절차는 상대적으로 수월하고 빠릅니다.

간혹 집주인이 잠수를 탔다고 생각했는데 알고 보니 사망하거나 실종된 경우도 있습니다. 이런 경우는 복잡하지만 법적으로는 집주인의 상속인 또는 부동산 소유자에게 청구할 수 있습니다.

법적으로는 집주인의 상속인이 채무를 인계받기 때문에, 해당 소유 부동산에 대해 경매 절차를 통해 보증금을 회수하는 방법도 존재합니다. 이때도 확정일자와 전입신고는 꼭 필요해요.

모든 연락이 끊기고, 협의도 불가능하다면 해당 주택에 대해 강제경매를 신청해 보증금을 회수할 수 있습니다. 이 과정은 법적 절차가 필요하고 다소 시간이 걸리지만, 확정일자와 전입신고가 되어 있다면 우선순위 보장을 받을 수 있어요.

법률구조공단에서 무료로 상담 및 서류 작성을 도와주는 프로그램도 있으니, 금전적인 여유가 부족한 분들도 꼭 활용해보세요.

전세 퇴거일이 지났는데 집주인이 연락도 없고 보증금을 주지 않는다면, 무조건 참기보다는 법적 권리로 적극적으로 대응하는 게 중요합니다. 내용을 기록으로 남기고, 필요한 절차를 하나씩 밟아가면 반드시 방법은 있습니다.

특히 임차권등기명령과 내용증명은 비교적 간단하면서도 법적으로 강력한 수단이므로, 더는 기다리지 말고 실질적인 조치를 시작해보세요.