가족 중 누군가에게서 “너희 부모님 땅이 저기 있다더라”라는 얘기를 들은 적 있나요? 그런데 정작 그 땅에 대한 등기부등본도 없고, 명의가 누구인지도 모를 때가 많아요. 특히 주소만 알고 땅 주인이 부모님인지 확인하려고 할 때는 처음에 어디서부터 시작해야 할지 막막할 수 있어요. 오늘은 주소만 알 때 땅의 소유권이 부모님 명의인지 확인하는 방법을 하나하나 알려드릴게요.
1단계: 주소를 지번으로 변환하기
대부분의 등기부등본이나 지적도는 ‘지번’ 기준으로 조회돼요. 그런데 우리가 알고 있는 주소는 대부분 도로명 주소라서 그대로 입력하면 검색이 안 될 수 있어요. 따라서 먼저 주소를 ‘지번 주소’로 바꾸는 작업이 필요해요.
이때 사용할 수 있는 공식 사이트가 바로 도로명주소 안내시스템이에요.
- 사이트 접속
- 주소 검색창에 도로명 주소 입력
- 검색 결과에서 지번 확인
예를 들어 ‘서울시 강남구 테헤란로 123’ 같은 도로명 주소를 검색하면 ‘강남구 역삼동 123-45’ 식의 지번 주소가 함께 나와요.
2단계: 토지대장 또는 건축물대장 열람하기
지번을 알게 되면 가장 먼저 토지대장을 열람해서 그 땅의 소유자 정보를 확인할 수 있어요. 이때는 정부에서 운영하는 정부24 사이트를 활용하면 무료로 확인할 수 있어요.
- 정부24 로그인 (공동인증서 필요)
- ‘토지대장 열람’ 또는 ‘건축물대장 열람’ 메뉴로 이동
- 지번 입력 후 ‘소유자 정보 포함’ 선택
여기서 소유자 항목에 부모님 성함이 나온다면, 그 땅은 현재 부모님 명의로 등록된 토지라는 뜻이에요.
3단계: 등기부등본 발급받아 확인하기
토지대장은 소유자의 이름만 보여주지만, 보다 정확하게 소유권 이전 여부, 근저당 여부까지 확인하려면 등기부등본을 발급받아야 해요. 이때 사용하는 사이트는 대법원 인터넷등기소예요.
- 인터넷등기소 접속 → ‘열람하기’ 클릭
- 부동산 등기 → 지번 주소 입력
- 소유권, 근저당권, 가압류 등 전체 확인 가능
열람은 700원, 발급은 1000원의 수수료가 있어요. 간단한 확인 용도라면 열람만 해도 충분해요.
4단계: 부모님 명의가 아닐 경우 대응 방법
토지대장이나 등기부등본을 조회했는데 부모님 명의가 아니라면, 다음과 같은 가능성을 고려해봐야 해요.
- 이전에 매매 또는 상속 등으로 명의가 이전됨
- 부모님 명의가 아니라 조부모, 삼촌 등 다른 가족 명의일 수 있음
- 구두로만 들었던 정보가 실제와 다를 수 있음
이 경우에는 부동산 종합공부(통합정보)를 열람해보는 것이 도움이 될 수 있어요. 지적도, 토지이용계획, 소유권 정보까지 종합적으로 볼 수 있는 시스템이에요.
5단계: 부모님 동의 하에 전국 땅 소유 여부 조회하는 방법
주소를 하나하나 확인하는 대신, 부모님 명의로 된 전국의 부동산을 한 번에 조회하는 방법도 있어요. 단, 이 방법은 부모님 공동인증서(구 공인인증서)나 간편인증이 필요해요.
- 부모님 명의로 로그인
- ‘내 토지, 건물 조회’ 서비스 클릭
- 전국에 등록된 부동산 정보 확인
이 방법을 사용하면 주소 없이도 부모님 명의로 된 모든 토지를 한눈에 확인할 수 있어서 매우 편리해요.
6단계: 장기 미등기, 구등기 토지일 가능성
부모님 땅이라고 들었는데 어떤 시스템에서도 조회가 안 되는 경우에는 미등기 상태이거나 구등기 방식으로 등록된 경우일 수 있어요. 이럴 땐 관할 등기소나 지자체에 직접 문의해 과거 등록 사항을 확인해야 해요.
- 관할 시·군·구청 민원실에서 ‘지적서고’ 열람 가능
- 필요시 지적공사(NGII)나 법원 등기과 문의
이 경우에는 현장 방문이나 행정기관 상담이 필요할 수 있어요.
자주 묻는 질문 정리
Q. 주소만으로는 소유자 이름을 확인할 수 없나요?
A. 토지대장이나 등기부등본을 발급하면 확인할 수 있어요. 다만 개인정보 보호를 위해 공동인증서 로그인이 필요할 수 있어요.
Q. 부모님 이름으로 땅이 있는지 전국적으로 조회할 수 있나요?
A. 정부24 ‘내 토지/건물 조회’ 서비스를 통해 확인할 수 있어요. 본인 명의 인증 필요해요.
Q. 공유지나 농지일 경우에도 확인 가능한가요?
A. 네. 토지대장에는 모든 지목이 포함되며, 농지도 포함돼 있어요.
마무리 정리
부모님이 예전에 사두셨다고 들은 땅이 있는지, 혹은 정확히 그 주소가 맞는지 확인하려면 먼저 주소를 지번으로 바꾸고, 정부24나 인터넷등기소를 활용해서 토지대장과 등기부등본을 확인하면 돼요. 보다 정확한 전국 단위 소유 확인은 부모님 본인 인증이 필요하지만, 공식 시스템을 활용하면 누구나 합법적으로 조회 가능하다는 점에서 큰 장점이 있어요.
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